遺産相続で土地を分割する方法は？まず確認するべき6つのポイント

更新日：2022.06.03

遺産

記事のポイントを先取り！

• 遺産相続では、まず遺言書を確認する
• 土地を分割するための方法は4種類
• 遺産相続ではトラブルを避けるためにも事前の話し合いが重要

土地は親から子へ相続されるものですが、その方法についてご存じでしょうか。
相続人が複数いる場合は話が複雑になるため、事前に方法を知っておくことが大切です。

そこでこの記事では土地の相続分割について、解説します。

この機会に土地の評価額の計算方法を覚えておきましょう。
後半には親族間の土地相続トラブル回避についても触れているので、ぜひ最後までご覧ください。

1. 遺産相続で土地を相続したらすべきこと
2. 遺産相続した土地の分割方法
3. 相続した土地の評価額の計算方法
4. 土地の相続税の計算
5. 土地にかかる相続税を下げる控除・特例とは
6. 相続登記は自分でもできるの？
7. 自分で相続登記する方法・必要書類
8. 親の土地を相続する際に揉めないためには
9. 他の人はこちらも質問
10. 遺産相続で土地を分割する方法についてのまとめ

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遺産相続で土地を相続したらすべきこと

先祖代々受け継がれた土地や自分で購入する土地などは、財産としての金銭的価値があるものです。
被相続人が所有する土地は、死亡後に相続の対象者へ相続されるのが普通です。
しかし土地の相続において、いくつか確認しておくべき項目がありますのでご紹介します。

遺言書の有無を確認する

土地を相続するうえで、まずは遺言書があるかどうかを確認しましょう。
遺言書とは被相続人が自分の遺産（土地を含む）を誰にどのような割合で相続するかの指示を記した書面です。

正しい書き方で作成された遺言書は法的効力を持つため、無事に発見されれば故人の希望に沿った相続が概ね可能になります。

法定相続人・相続財産の確認

法定相続人とは文字通り日本の法律上で定められた相続人のことで、主に故人の血縁関係にあたる方が対象です。
家庭事情は人それぞれのため、故人の血縁関係について必要であれば改めて調査することもあります。

また、故人の財産をすべて洗い出した上で、相続対象となる財産がいくらでどのようなものがあるのかを確認する作業もあります。

相続するか・相続放棄するか

相続財産と相続人がわかったら、相続人は相続財産を確認した上で相続するかどうかを判断します。
相続は必ずするものではなく、場合によってはその権利を放棄することも可能です。
土地を所有すると固定資産税や管理などで少なからず出費がかさむうえ、人や土地によっては所有するメリットがない場合もあります。

遺産分割協議

遺産分割協議（いさんぶんかつきょうぎ）とは、故人の遺産を相続する方が複数いる場合に行う話し合いの場を指します。
遺産分割協議では相続される土地を誰がどのような割合で分割するかを決めなくてはなりません。

相続税の申告・納付

相続税とは相続した金額によって課せられる税金のことです。
自分が相続した金額に応じて相続税の申告と納付を怠ってしまうと、脱税の処罰や追徴課税を課せられるため十分注意しましょう。

相続登記

土地を相続し自分のものとする場合には、登記する必要があります。
定められた法律に従い進めるため、専門知識や資格のある法律家に依頼すると安心です。

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遺産相続した土地の分割方法

故人が残した遺産が土地の場合、複数の相続人がいると、話は複雑になりやすい傾向があります。
土地は現金のように切り分けることが難しいためです。
そこで状況に見合った分割方法の中から、適切な方法を選んで分割相続することになります。

主な分割方法は下記の４つです。

現物分割

現物分割とは複数人の相続人に対し、残された財産をそのままの形で、つまり現物のまま分割する方法です。
たとえば相続財産が「土地」「有価証券」「現金」とあった場合は、長男が「土地」を次男が「有価証券」を長女が「現金」を相続する、という具合です。

換価分割

換価分割（かんかぶんかつ）とは、相続対象の土地を売却・現金化して分割する方法です。
土地は手放すことになってしまいますが、現金化することで複数の相続人での分割が容易になります。

代償分割

代償分割（だいしょうぶんかつ）とは、相続人の代表1人が全ての土地を相続する方法です。
他の相続人には土地を相続した代表が、土地の代わりに現金などで相続相当の金額を分割することでバランスを取ります。

共有分割

現物分割は相続人同士で土地を共有して相続することです。
個人ごとに分割することが難しい場合、一旦現物分割することが多いようです。

相続した土地の評価額の計算方法

土地は単純な面積だけでその金銭的価値が決まるわけではありません。
土地の遺産を計算する上で用いられる、主な評価額計算方法を説明します。

路線価方式

路線価方式（ろせんかほうしき）とは、路線価という価格基準に基づいて評価する方式のことです。
住宅地の評価には路線価方式が使われ、土地相続でも多く使われる主要な方式と言えます。

路線価とは道路1㎡あたりの金額で、土地ごとに国税局が値段を設定しています。
つまり土地の広さとその土地の立地の割合で評価額が決まる方式です。

倍率方式

日本の土地全てに路線価が設定されているわけではないため、倍率方式を取るケースもあります。
主に山林や農地、一部の住宅には評価倍率という数字が設定されており、その数字を元に土地の評価額が決められます。

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土地の相続税の計算

土地を相続する場合に気になるのは、納めるべき相続税の金額だと思います。
基本的な土地の相続税の出し方は、まず基礎控除を差し引いた後に課税の対象となる額を法定相続分に振り分けます。
各々に相続税で設定されている税率をかけると相続税が算出されます。
振り分けて出された相続税を全て足すと、総額となる相続税が計算されることになります。

土地にかかる相続税を下げる控除・特例とは

税金にはさまざまな控除があると同時に一部特例となる制度があります。
土地の相続においても税金を引き下げる効果がありますので、よく確認してください。

配偶者控除

配偶者控除とは控除額を超えた課税対象に対し、配偶者が適用できる控除額のことです。
相続人が被相続人の配偶者である場合、配偶者控除を使うことで遺産1億6,000万円までであれば課税なしで相続できる制度です。
配偶者は故人とのパートナーシップで遺産を形成したとみなされていることや、パートナーを亡くした老後に備えるため、専用の控除が用意されています。

小規模宅地の特例

小規模宅地の特例とは、土地相続において特定の条件を満たしている場合、税金を最大80％ほど減らせる制度です。
その条件は相続する土地が定められた面積までであることで、つまり小規模な住宅用の土地には税金が減額されるということです。

この制度の背景には相続した土地の税金に対し、現金資産が相続できずに納税に窮する方を救うためです。
例えば相続する土地を利用して仕事をしている方は、税金を払えず土地を手放すことになると収入源を断たれるといったケースから守るための制度です。

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相続登記は自分でもできるの？

いざ土地を相続するとなると、気になるのは行政で管理されている土地の権利者の移行ではないでしょうか。
多くの場合、法律家や専門家に依頼することになりますが、登記は自分でもできるものなのでしょうか。

事例を交えてご紹介します。

自分で相続登記しても良いケース

相続登記に関連する要素が少ないなど、あまり複雑ではない場合は自分で登記することも可能です。
例えば相続人が配偶者のみ、配偶者と子供のみというシンプルな場合は手続きも複雑にならないでしょう。

専門家に依頼した方が良いケース

相続人が兄弟や姉妹など複数人になる場合、また親族間でのトラブルを避けて進めたい場合は、登記を専門家に依頼した方が無難でしょう。
例えば相続人の中に音信不通の方がいたり、不仲で連絡を取りづらい場合は専門家に入ってもらう方がスムーズです。

自分で相続登記する方法・必要書類

自分で相続登記するとなると、必要書類を集めて自分で手続きすることになります。
相続登記の必要書類と手続きについて解説します。

1.必要な書類の収集

必要な書類は主に下記の6つです。

■被相続人の戸籍（出生~死亡時）
被相続人、つまり故人の出生から亡くなった時点までの戸籍を取り寄せます。

■法定相続人の戸籍（現在）
法定相続人の現時点での戸籍を取り寄せます。

■被相続人の住民票の除票（本籍地あり）
被相続人の死亡届が受理されて除票されている本籍地を含めた除票です。

■法定相続人の住民票（本籍地あり）
法定相続人の本籍地を含めた住民票を取り寄せます。

■固定資産評価証明書
固定資産評価証明書とは、土地を含む固定資産の価値を証明する書類です。
申請には土地所有者と同居されている方や相続人などに限られます。
取得先はお住まいの市区町村窓口が一般的です。

■不動産の登記事項証明書
登記に必要な書類として不動産の「登記事項証明書」があります。
登記事項証明書は平日の8:30〜5:15までの間に法務局で取得可能です。

2.相続登記の申請書類を作成

ご紹介した相続に必要な書類を手配して、必要事項を記入・作成します。

3.法務局で相続を登記申請する

法務局に必要書類を持参して登記申請しましょう。

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親の土地を相続する際に揉めないためには

引き継がれた土地であっても、自分で購入した土地であっても、価値のある土地は大事な家族に相続して有効活用してもらいたいものです。
しかし、そういった思いがある一方で、相続人間の争いやトラブルは発生しやすいのが現実です。

家族のために相続したい土地が、家族の間に争いを起こす原因となってしまってはとても悲しいものでしょう。
親の土地の相続をめぐって家族間で争いごとを起こさないために行っておくべきことをご紹介します。
まだ何も準備されていない方は、よく確認いただいてぜひお役立てください。

遺言書を作成しておく

遺言書とは被相続人が自分の遺産となる現金や有価証券、土地、不動産などを誰にどのような割合で相続するかを示した書類です。
正しい書式で作成された遺言書は、被相続人の死後無事に発見されれば概ねその希望通りの相続が行われます。

正式に認められた遺言書には法的な効力があるため、被相続人の意志が尊重される仕組みとなっています。
ただし前述した相続の遺留分に関しては、その限りではありません。

遺産目録を作成しておく

遺産目録とは遺言書とつけ合わせるなどして、自分の遺産がどのような項目に分かれ、金銭的にいくらくらいの価値があるのかを一覧にしたものです。
遺言書に遺産分配の指示を書く際に、遺産目録と照らし合わせることで複雑な内容も適切に処理される可能性が高まります。

親が認知症になる前に話し合いをしておく

遺産となる土地の所有者である親が認知症になってしまうと、所有者の意志が不明確になってしまいます。
特に相続人が複数いる場合は、親に判断力があるうちに話し合いをしておくことが重要です。
一部には認知症になって判断力がないことをいいことに、自分に都合の良い相続内容を作らせるなどの不正が可能になってしまいます。

共有分割は避ける

共有分割は土地を分割せずに複数の相続人共有のものとして所有することです。
土地の分割にはさまざまな方法や手続きがあるため、とりあえず共有分割する方もいらっしゃいますがおすすめできません。
土地を何かに活用する際に、全員の同意が必要になるためです。
もしも合意が得られない場合、土地を活用できずに放置せざるを得なくなるというケースもあります。

他の人はこちらも質問

遺産や土地などの相続についてよくある質問についてまとめました。

土地の相続は何親等まで？

相続は曽祖父母の3親等までが一般的です。
相続には家族構成によって順位が決められています。

順位が上位の方が相続を放棄することによって、下位の相続人へ遺産が相続されます。
第一位の子や孫が放棄すれば第二位の両親、祖父母、曽祖父母へ、第二位の方が放棄すれば兄弟姉妹に相続権が移ります。

相続の遺留分とは何？

相続の遺留分とは相続の権利がある方には、たとえ遺言書の指示で相続されなくても最低限度もらえる相続の権利およびその額のことです。

土地の相続はどこでする？

土地を相続する場合には法務局に出向き、必要な書類を提出します。

土地の相続は誰がする？

土地の相続権は前述した相続順位第三位までの方にあります。

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遺産相続で土地を分割する方法についてのまとめ

ここまで遺産相続の情報や、土地の相続について解説してきました。
まとめると以下の通りです。

• 土地を相続することになったら、まず遺言書があるかないかを確認する
• 土地を相続し登記するためにはさまざまな必要書類がいる
• 土地の相続は相続人同士でのトラブルを避けるため、事前の話し合いが大切

これらの情報が少しでも皆様のお役に立てば幸いです。
最後までご覧いただき、ありがとうございました。

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